전세 계약시 유의사항, 내 소중한 전세금을 지키자

요즘 들어 전세사기 뉴스가 너무 많이 나오고 있어

전세를 구하시는 분들이나 이미 거주하고 계신분들의 마음이 많이 불안하실거 같습니다.

 

저 역시 젊었을때 빌라에서 전세로 거주하다 계약기간 만료로 새로운 집으로 이사를 가려고 계약까지 했는데

임대인의 연락 두절로 인해 전세금을 돌려받지 못해 계약을 취소해야 하는 상황까지 갔었고 위약금을 돌려받지 못할뻔 했던 아찔한 기억이 있습니다.

 

전세 계약을 할때도 중요하지만 계약중 일때, 계약 후 사후 관리는 어떻게 해야

소중한 내 전세금을 지켜야 하는지 그 방법에 대해서 정리하였습니다.

 

 

계약 전 확인사항

1. 무허가·불법 건축물 여부 확인

무허가·불법 건축물은 「주택 임대차보호법」의 적용을 받지 않기때문에 보증금 보호가 어려울 수 있습니다.

반드시 전세 계약을 하기전에 부동산 사장님께 물어보시어 무허가 또는 불법 건축불 여부에 해당되는 건물인지 반드시 확인하시기 바라며 입주 전에는 사진이나 동영상을 남겨두시는 것이 좋습니다.

건축행정시스템 세움터에서 확인이 가능합니다.

무허가·불법 건축물 여부 확인 → 건축물 대장 열람

 

 

2. 적정 전세가율 확인

전세가율이 높은 매물은 보증금의 전액을 반환받기가 반환이 어려울 수 있습니다.

전세가율이 높다는 뜻은 집값 대비 전세가 비율이 높다는 말입니다.

즉 집값이 2억인데 전세가가 1억8천이라고 가정하면 전세가율은 90%입니다.

만약 임대인이 집값을 돌려주지 못할 경우 경매로 넘어간다면

90% 이하의 입찰가에 낙찰을 받게될 것이고

그럼 나의 소중한 전세금을 모두 돌려받기 힘들수 있습니다.

 

공공기간의 사이트나 부동산 정보사이트(네이버나, 직방 등)에서

해당 부동산의 매매가와 전세 시세가 적정한지 반드시 계약전에 확인하시기 바랍니다.

 

3. 선순위 권리관계 확인

부동산 계약시 나보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우에는 보증금 모두 돌려받기가 어려울 수 있습니다.

해당 사항도 경매로 넘어갔을 경우

선순위 권리가 우선인 순으로 돈을 돌려받을수 있기 때문에

등기부등본을 확인하시고 채무가 있는지 반드시 확인하시기 바랍니다.

선순위 채권이 있는지 확인은 인터넷 등기소에서 확인가능합니다.

 

4. 임대인의 세금 체납여부 확인

만약 임대인이 세금을 미납 경우에도 나의 소중한 보증금을 전액 돌려받기 어려울 수 있습니다.

국세는 세무서나 홈택스를 통해 확인이 가능하며

지방세는 주민센터 또는 위택스에서 확인이 가능합니다.

 

 

 

계약 중 확인사항

1. 임대인(대리인) 신분 확인

계약은 받드시 임대인과 직접 하는 것이 좋으며 제 3자인 대리인과 계약을 할 경우

반드시 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 합니다.

위임장을 받으시 확인바라며 위임장의 도장이 임감증명서와 동일한지도 확인하사기 바랍니다.

반응형

계약시 등기부등본과 신분증을 확인하시어 임대인이 정확한지 확인하시고

보증금을 입금시에도 동일한 사람의 계좌가 맞는지 꼭 확인하시기 바랍니다.

2. 공인중개사 정상 영업 여부 확인

공인중개업소가 미등록 상태이거나 업무정지 상태라면
중개사고가 발생할 가능성이 있습니다.
보통 공인중개업소에서도 보증보험을 들어 놓는데
이런 경우는 중개사고 발생시 보상을 받을수 없습니다.

중개업소 등록 및 정상 중개업소가 맞는지 확인은
국가공간정보포털이나 한국공인중개사협회에서 확인하실 수 있습니다.

 

3. 주택임대차표준계약서 사용

보통 공앤중개업소에서 계약시 주택임대차 표준계약서를 사용합니다. 최신 표준계약서를 사용하는지 확인하시고 계약서 내용에 임대인의 미납세금 여부와 확정일자 부여현황 등을 적는 항목이 있으니 반드시 계약전 내용을 확인하셔야 추후 계약 관련 분쟁이 발생할 경우 나의 소중한 전세금 지킬수 있습니다.

 

주택임대차표준계약서는 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 다운로드 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

계약 후 확인사항

1. 주택임대차 신고

주택 임대차 신고는 계약 체결 후 30일 이내 계약내용을 신고해야 합니다.

임대인이 신고하고나 임차인이 직접 할 수 있으며 임대차 신고 시 계약서가 필요합니다.

임대차 신고시 확정일자는 자동부여되기 때문에 보증금 보호차원에서 반드시 하시기 바랍니다.

 

관할 주민센터를 방문시 계약서를 꼭 지참하시고

국토교통부 부동산거래관리시스템을 통해 인터넷으로도 신청이 가능합니다.

2. 권리관계 변동 확인

계약 체결 이후에도 권리관계 변동사항이 발생할 수 있습니다.

등기부등본의 "을구"를 확인하시어 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인 할 수 있습니다.

참고로 근저당권 설정이란 부동산을 담보로 하여 은행에서 대출을 받는 경우

등기부등본에 근저당 설정이 표시가 됩니다.

 

잔금을 지불해야할 경우도 미리 이사갈 집이 비어 있는지 확인하시고

기존 세입자가 이사 중인지 확인 후 잔금을 지불하시기 바랍니다.

 

3. 전입신고

전입신고는 전입 후 14일 이내에 신고해야 하지만

잔금을 지급한 당일 바로 전입신고를 하시기 바랍니다.

전입 신고를 한다고 바로 대항력이 발생하는 것이 아니고

신고 다음날 대항력이 발생하기 때문입니다.

 

전입신고는 관할 주민센터를 방문하시거나 정부24에서 온라인으로 신고가 가능합니다.

 

4. 전세보증금 반환보증 가입

계약기간 만료되어 다른곳으로 이사를 가려고 전세금을 돌려받아야 하지만

다음 세임자를 구하지 못하거나 임대인의 사정으로 전세금 반환이 지연되는 상황이 발생할 수 있습니다.

이런 사고를 방지하기 위해 보증기관의 전세보즌금 반환보증상품을 가입하여 사고를 방지하는것도 하나의 방법입니다.

 

계약기간이 1년미만으로 남았다면 가입이 불가하니 전세 계약시 미리 가입하는것이 좋은듯 합니다.

보증상품은  보증기관주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증에서 가입 할 수 있습니다.

 

 

요즘같이 어려운 시기에 전세사기 뉴스만 보아도 마음이 많이 불안해지시죠?

전세 계약시 해당 유의사항을 꼭 숙지하셔서 안전한 전세거래가 되기를 희망합니다.

 

.

 

특례보금자리론 0.5% 금리인하 (2023.1.26 개정)